文丨武汉裴sir
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提问：裴总节日好，请教下，三线城市中心一套多层两房，市值约为120万，还有公积金贷款18万，每月还供与租金基本持平。因涨幅感觉已经到位，准备年内出售置换到一二线城市。但是目前二手房市场行情不太好，所以想边挂边 dy，先拿到部分资金启动购房。现有渠道帮搞 jyd ，预计最终到手30-50万，借贷周期为3年，利息4.2个点，先息后本，三年后可以续借，通关费用1.3万。想请教下，以上操作是否可行，或者还是直接卖掉？通关费用是否过高？需要注意些什么确保风险最小？
回答：
1，一线城市1000万／二线城市500万／三四线300万左右。
高于这个门槛，基本属于所在城市的中上阶层；
低于这个门槛，基本是工薪阶层了。
上海一线5万普通住宅在武汉就是二七豪宅中心，
二线4-5环房价基本上就是三线的市中心的价位了。
三线城市行情是很滞后的，一般是一线启动，然后是二线，最后才是三线。
也就是说武汉的四环边上的房价涨到一定阶段，三线城市中心才会继续上行。虽然现在因城施策下，轮涨不再是以往的规律，但是关于赛道切换大体还是如下状态：
三线A7的果断切换到二线城市，
二线A7.5的果断切换到一线城市，
这样做才能够获得城市发展的平台机会和产业资源以及教育医疗配套福利，换到高速赛道进行pk。
裴sir对一二线TOP10人口流入的城市房价是充满信心的，人气、流量、产业会聚集到头部城市。
但是我对三四线城市，尤其是四五线城市的未来是持悲观，人口老龄化和人口流出，未来四五线城市再难有好的行情。
2，
办抵押年1.3不高，但需要看一下批复最终到手多少，
50最终JD之后只有30资金其实是不划算的。
你办了这个 DY ，房产套现的决心就更弱了，但是资金是有持续的成本的。
而三线城市的行情是相对滞后的，也比较难甚至很慢才能有好的行情。
而且首付30-50在武汉买房其实只是上车的门槛，稍微还是少了一些的。
确定要切换到二线，我觉得应该坚定决心，一步到位。
DY状态的房子，出手又得结清资金，找过桥的话月息4分成本是很高的。
房子就会在资金成本开销中持续弱化收益的可能。
几十万的资金很多人没有储备XYK 额度，其实50-100万额度在二线还是很普遍的，成本4.2个点是过桥成本的十分之一，所以多军建议考虑储备XYK 提额储备机会。
知识星球汇总：
《信用卡致富--年入百万的方法99%的人都不知道！》
《信用卡致富--年入百万全靠雕虫小道！》
最后比较建议，果断出手，到手百万资金随便如何安排都是比较ok的。
在二线城市行情起来之前布局，避免碰到楼市上升期，这样选筹是很困难的。
这样做才能够用手中的资金锁定更高价值的财富，给家人和子女带来更好的竞争平台。
提问：裴sir，本人沌口四环外国企上班，汽车行业，单身SFSD，首付50~60，月供可承受6k~7k（组合贷200以内），自住为主 1.期望汉阳或者沌口的三房，有哪些合适的推荐？2.感觉这边可选新房性价比已不大，二手房位置优势+淘笋+GPGD感觉也许更加好，但目前疫情导致无法看房，还不知道这样的一种情况会持续多久，比较纠结是否继续等待还是直接新房？
回答：
感谢付费：
一：
沌口是以汽车为主导的区块，所以在早期的时候区域支撑力和房价比较贵，比如万科翡翠翡翠2万+，现如今武汉的汽车行业逐步走下坡路，逐步成为过气ip，区域吸纳人口能力有限，所以如你所说有些溢价。
而光谷片区逐步承载了国家战略级的手机电子类产业链国产化。
手机ram：长存，中国2万亿芯片进口中存储器占比30%，芯片国产化是国家战略。
lcm显示屏：华星、京东方、天马等。
touchpanel触摸屏：新思科技。
sensor传感器：霍尼韦尔。
camera：豪威科技（ov），金融港。
华为海思cpu等，相亲星球有在光谷东做海思研发的，
小米、华为手机路由器等。
除此之外光谷片区、花山还有互联网产业等：
IBM、明源、安天（最近离职人员多）、开目信息、佰仟金融、凹凸电子、天亿集团、软通动力、中软国际、文思海辉、天源迪科、佰钧成等。
京东方显示屏和弘芯以及 网安基地，康宁等入住东西湖吴家山片区，也可能成为未来的一个产业基地，目前人流少，房价低，如果产业持续引流会对片区产生较强的促进作用，第二“光谷”的可能，为汉口助力，类似于光谷对武昌的助力。
二：
新房比较有限，地铁盛观毛坯15k左右，毛坯性价比可以，也会受到高架的噪声影响，城投四新、众合时代尾盘。
大家其实能够正常的看到，开发商备案不了精装的时候就会选择毛坯性价比的优势来保障销量，有时候性价比也是有代价的。保利香颂和明悦芳华品质精装尾盘估计没有多少了。二手房我觉得汉阳招商还可以，招商毛坯品质+墨水湖小学学区，未来12号线等，二手房GPGD可以。或者查一下片区16k以内的二手笋，目前yq影响，二手房多少还是受到一些影响的。
关于二手房陶笋，我看到星球的球友在光谷片区陶笋的笋盘价位15-16k还是不错的，应该还是没找到方法。
知识星球汇总了陶笋的方法：
《二手房陶笋方法论》
提问：裴哥您好！新人一枚，感谢答疑解惑！目前手中子弹150w，夫妻均体制内，年收入45w，有一小孩4岁。婚前有一套在清江山水目前自住，老公的名字，他的公积金贷贷款还贷。婚后有一套住宅（收了定金确定出售，5月份过户）和一小个户型公寓（商用40年产权，有贷款未结清）。考虑JLH利用我的公积金和商贷杠杆购入改善行住房。
1.JLH后我算是首房首贷吗？具不具备刚需资格？
2.需要提前把小户型公寓贷款结清才能析产吗？
3.再入手的话是关山大道二手笋盘，还是光谷东品质新房？具体有哪些楼盘推荐？4.目前情况如何利用手里子弹最优化？有没有必要开发一张老人票，裂变两套呢？
回答：
感谢付费提问：
1，JLH后是SFSD但是不具备刚需优先，刚需优先 18.11-20.11 月再过几个月就截止了。
2，婚前买房不需要XC，公寓、写字楼的话属于负债，不限购不限贷不干扰你买住宅，只影响你们买房时候的流水，所以公寓你们不需要XC也不需要结清贷款。
但是18年开始收紧了，不同的区的房管局政策还不太一样，比如不管婚前婚后都要XC，东湖高新应该是可以的，所以需要你最终再核对一下。
3，建议开发老人票，刚需优先好上车，为未来裂变做铺垫。
建议你们首付60万上车光谷东首付3成的房子，最好用老人票刚需优先更容易抢到，你们2个人也可以参与非刚需抢房。
光谷东地铁沿线的中粮、中建优先，其次是花山瑞园、碧桂园东境、亿达毛坯等。关山一套投资肯定是不如光谷东的2套的。
4，加杠杆首选XYK，提额百万多核并行开发，5月份裴sir慢慢的开始做XYK 提额的实操跟大家伙儿一起来分享了，优先针对会员的福利，可以咨询。
提问：亲戚想买联投光谷瑞园，请教一下sir怎么看花山后续规划发展、是否值得入手以及华山属于东湖高新是否有光谷的溢出效应？目前本项目很荒。万分感谢！
回答：
感谢付费：
板块其实是轮动的，价格洼地都会被填平的，比如花山、白沙洲。花山是光谷东的后花园，光谷有产业持续引入，会有全国的高薪程序员撑起来的，目前从星球和社群几万的购房数据来看，光谷片区支撑力很强。地铁建设会把区域板块轮流拉动起来，最终价格洼地会被填平，花山的价格就是这么涨起来的，绿城、建发把价格刷到接近光谷东的价位。
目前19号线开工建设，未来19号线、11号线通车片区的房价都会跟涨光谷东的。所以瑞园毛坯门槛低，好上车，投资还可以。当然，对于瑞园更倾向于刚需上车盘，和低首付投资盘。
所以不建议超过120平的户型，因为总价高的话，套现难，而且小区定位也不太适合改善型接盘。这几年花山的新房也会比较多，建议有持有到19号线通车的规划和打算。
提问：新人首问，感谢回答。有刚需名额。生活在中南 现金10个，可以挪用30个。总预算40以内。年收入20+。计划在今年6月前下单。这边逻辑是。1、优先还是2手，淘笋。面积70-100平，2房/小3房。可以适当做gpgd 备选:卡梅尔89平，毛胚，1.42 满二 中楼层 北辰当代95平，毛胚，1.51 满二 中楼层 桃花源96平，毛胚，1.4 满二 中楼层 2、刚需票试试抢刚需网红盘。 如中粮，中建，瑞园，武汉融创城等。 听说特别难抢，要CS 不知道，裴老师是，建议买新盘还是2手笋？另外如果抢中粮和瑞园成功率怎么看？如果建议
回答：感谢付费提问 1，大概排序 二手笋大概排序如下，看你打算自住还是投资，未来是有13号线是经过高新二路的，是有投资价值的。北辰95小三房，9栋高层，几十栋小洋房，整体小区环境还可以，出租大概2100-2500左右，出租率还可以。旁边云镜18k精装期房，对比而言现房毛坯1.51价位加5%左右的税费我觉得还是值得的，现房到手简装出租可以缓解月供压力。当代卡梅尔，洋房比较多，环境还可以，低楼层楼层阳光被遮挡，中楼层可以，我记得洋房是6层的。桃花源旁边有医药企业，出租率还蛮高的，居住这边球友也反馈夜晚有时候医药公司会偷排废气，空气不好。因为管委会的人住进来了，所以比之前稍微好点了，企业偷排次数少点了，因为这个原因所以价格便宜1k。整体而言几个二手房价格还算是ok，而且毛坯避免了yq房的可能，到手简装出租可行，方便回血。
2， 刚需新房首付40个瑞园可以，中粮和中建价格不便宜，买了期房2年后交费资金压力有点大，没法出租回血。中粮首开的时候问了朋友大概是2%，第二次开大概是年底，季节周期+渠道/星球买的方法， 交资料是50%以上概率，买到还要看运气，交上资料了还得摇号靠前，最后买到概率30%左右。这次yq的冲击，也是一个机会吧，可能买到的概率会和年底概率持平，比其它时候会高一些。如果你单身30年的手速很快，也可以参考裴sir星球的提交资料的方法，换高速网、苹果手机比安卓快， 再就是压缩资料size也可以，过去几年裴sir和球友们一起合力总结了一些操作手法。
3，楼市投资虽然你看别个买有些激进，但是实际上别个对自己的工作稳定性，资金调度分配安排都是非常清醒的认识。所以别个相比刚入门的小白有明显更强大的风险应对能力。所以我个人觉得如果你要加杠杆，要注意风险把控，小孩抡大锤，没有资产和楼市投资经验，容易伤到自己。综合而言，个人觉得你买这里面的二手房更安全，而且性价比你这几个二手笋也还可以不输新房。
没有资产的小白相比多军cf客，应对风险的能力根本不是一个量级的：1，工资收入 2，房屋出租 3，兼职外快斜杠青年或者其它收入 4，找爹妈亲戚朋友支援（找朋友借钱最好给超过支付宝存款的利息） 5，大额度XYK，pos机养额 4-5%成本。6，互联网金融杠杆额度储备随时调用 7，JDDY一套房 8，从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰
提问：你好，最近有中介极力给我推荐武汉东西湖区的“英赫尔当代”这个楼盘，根本原因是说东西湖区的临空港开发区（俗称“数谷”，据说是和光谷一个级别的），在未来有可观的发展，就如前几年的光谷。我是做软件开发的，软件园集中在武昌光谷一带，“英赫尔当代”楼盘距离汉口核心地带，靠近数谷，但是在4环边上，觉得交通不太便利，据说有地铁在规划，不知可行度多少？对于工作情况觉得有担忧，不容乐观？请问一下，这个楼盘入手的可行性有多少（自住非投资）？那个数谷的发展是否有那么高的期望？
回答：
这几年汉口发展其实是滞后武昌的。武昌有关山、光谷东加持，产业的支撑，一二线高薪程序员持续流入，支撑力强，即便是楼市季节周期的淡季非常火的。光谷南、藏龙岛、庙山也逐步因为光谷关山房价较高的原因逐步承接光谷外溢来的人口。白沙洲也是刚需人口的流入聚集地，承接武昌人口外溢，因三环内区位的优势，武汉12号线地铁环线优势，非常火的片区，房价上涨较快甚至破2万。南湖片区配套成熟，新房也基本上很快清盘，片区房价比较有支撑。
整体而言的武昌核心区都由周边片区持续的承接支撑，快速吸纳着人口持续加强，就连花山新房都已经在触碰2万的门槛了。
汉口的发展则相对滞后，虽然二七豪宅5万独一无二， 但是东西湖片区、黄陂临空、长江新城发展没有跟上汉口主城区，反而形成了“断层”。
所以最近这几年的产业开始布局到吴家山，
比如 千亿级别的京东方、弘芯、网安基地，康宁等等项目，个人认为是为了给汉口提供支撑，注入类似光谷的产业。住宅、商业用地比较多，地多意味着未来的产业布局发展有更多的潜力和可能。
东西湖5年以后可能成为汉口的“光谷”的潜力，至少目前有看得见的产业入驻而长江新城目前还没有。但是产业布局需要时间，就业机会和人口非一蹴而就。所以我的看法是30-40万去不限购远城区，还不如选择东西湖长持一个区域潜力。或者在东西湖片区上班，选择东西湖，避免租房增加开销，如果不在这边上班，那就挺麻烦的。
所以，如果资金有限，30万上车1号线北地铁沿线这样未来换房或者工作变动置换更方便。工作行业确定比如互联网iT行业，可以试着去花山更稳13-14k的毛坯上车们门槛也不高19号线加持去光谷东武汉站都方便。
这边是相对成熟的互联网就业机会比东西湖多一些，东西湖发展还需要时间。工作不稳定可以尝试着低首付，手里留足3年的月供，基本上花山也满足。
提问：请问一下互联网杠杠调度会不会上征信，影响买房不？
回答：
会的，美联储强势加息是从2017-2018年开始的，所以中国也是在17年开始去杠杆尤其是互联网金融杠杆的很多人的借呗就是这一年被关闭的。
如下是球友的征信信息，大概16笔借呗或者微粒贷、小米金融借贷记录。但是如果在买房之前，提前3个月规划XFD ，买房房贷是不影响的。
主要是影响是互联网金融和传统银行业务是冲突的，所以银行会有些排斥，会影响XYK 提额以及申卡。
裴sir之前用互联网金融用的多，后面其实觉得还是XYK更适合而且更优质。
主要就额度可以远大于借呗互联网金融，家庭多核能够达到150-250万，而且资金成本比互联网金融会更低。所以我们该从更长远的角度来储备自己的优质杠杆授信。凡事有更前瞻的思维和储备，才能在未来走的更远。
举个例子：
借呗利息万1.5 =1.5x365=5.475%
借呗利息万3 = 3 x 365=10.95%
XYK利息 4.2% =4.2/365= 万1.15
pos机费率是 0.6 ，一年365天，免息期是50-56天，
就是 0.6 x 7 =4.2% 就是信用卡的使用资金成本。
100万资金XYK成本一个月 4000！
100万资金过桥成本一个月是4万！
后期如果截断抵押用大额度信用卡就很有必要。
关于XYK目前裴sir慢慢的开始打造实操课程了，目前优先给楼市星球1和金融杠杆4的星球会员福利。
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